La asequibilidad de la vivienda empeora a medida que los precios y las tasas de hipoteca se mantienen altos.

Los precios de las viviendas volvieron a alcanzar un récord en abril, a pesar de que las tasas de interés hipotecarias subieron y la oferta de viviendas en venta aumentó. Por lo general, bajo esas circunstancias, los precios se debilitarían, pero el mercado inmobiliario de hoy es diferente a cualquier otro en la historia reciente.

Los precios en abril aumentaron un 6,3% en comparación con abril de 2023, según el Índice de Precios de Viviendas Nacionales S&P CoreLogic Case-Shiller. Marca el segundo mes consecutivo en el que el índice nacional aumentó al menos un 1% sobre su máximo histórico anterior.

Aunque se trata de un promedio móvil de tres meses, es importante destacar que esos aumentos de precios se producen incluso cuando la tasa promedio en la hipoteca fija a 30 años aumentó bruscamente en abril, de 6,9% a 7,5%, según Mortgage News Daily.

“2024 está siguiendo de cerca el fuerte comienzo observado el año pasado, donde marzo y abril registraron el mayor aumento visto antes de una desaceleración en el verano y el otoño,” dijo Brian Luke, jefe de materias primas, activos reales y digitales en S&P Dow Jones Indices, en un comunicado de prensa. “Entrando en el verano, el mercado está en un máximo histórico, poniendo a prueba una vez más su resistencia contra la época del año históricamente más activa.”

La única señal potencial de alivio es que los aumentos anuales y mensuales en el índice de precios se están desacelerando un poco. La ganancia anual de marzo fue del 6,5%.

Aun así, se suma a lo que ahora es uno de los mercados de vivienda menos asequibles en la historia de los Estados Unidos tanto para la propiedad como para el alquiler. La carga de costos de la vivienda ha alcanzado un máximo histórico, según un nuevo informe del Joint Center for Housing Studies de Harvard.

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Los precios de las viviendas ahora son un 47% más altos que en principios de 2020, con el precio de venta mediano ahora cinco veces el ingreso familiar mediano, según el estudio.

Para los inquilinos, aunque el crecimiento del alquiler se está desacelerando debido a un gran aumento en nuevas unidades de apartamentos este año, los precios siguen siendo un 26% más altos que en 2020 y están aumentando en tres de cada cinco mercados.

La mitad de todos los hogares de alquiler, más de 22 millones, gastaron más del 30% de sus ingresos en vivienda, lo que se considera una carga de costos por HJCH. Doce millones de esos hogares gastan más de la mitad de sus ingresos en alquiler.

Para los propietarios, 20 millones se consideran con una carga de costos por sus pagos mensuales.

Todos esos niveles de carga de costos representan máximos históricos.

Los propietarios también se están enfrentando a un fuerte aumento en las primas de seguros, un promedio del 21% entre 2022 y 2023, según el informe de HJCH, y los impuestos sobre la propiedad también están aumentando.

Los precios continúan siendo respaldados por un desequilibrio en la oferta y la demanda. La oferta de viviendas ya era baja antes de que golpeara la pandemia de Covid, porque los constructores de viviendas aún no se habían recuperado de la crisis financiera de 2008. Luego hubo una avalancha inducida por la pandemia en la vivienda, lo que provocó que la oferta cayera a mínimos históricos durante varios años. Los constructores de viviendas no podían mantenerse al día.

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La oferta está aumentando ahora, con un aumento del 11% en nuevos listados en abril respecto a marzo, según Zillow, y un aumento del 16% desde abril de 2023. Eso empujó el inventario total en venta un 18% más que el año anterior. Aunque eso pueda parecer mucho, la oferta sigue siendo bastante escasa, especialmente en comparación con una demanda aún sólida.

“El rápido y repentino aumento en las tasas hipotecarias en abril alejó aún más la asequibilidad de la vivienda para muchos compradores potenciales, mientras que algunos que aún podían permitírselo se contuvieron,” dijo el economista senior de Zillow, Orphe Divounguy, en un comunicado. “Como resultado, la proporción de listados con un recorte de precios se disparó al 22,4% en abril, la tasa más alta para abril en los últimos seis años, y un aumento significativo desde el 17,2% un año antes.”

Pero, agregó que a pesar de la relativa desaceleración en las ventas en abril, las viviendas que estaban bien tasadas se vendieron en solo 13 días, solo tres días más lentos que en abril de 2023.

En mayo, el inventario aumentó a un suministro de 3,7 meses. Un suministro de 6 meses se considera un mercado equilibrado entre comprador y vendedor.